Если сдаёте одну-две квартиры в аренду физлицам, самозанятость снижает налог с 13% до 4%. На квартире за 50 000 ₽/мес экономия 4 500 ₽ ежемесячно, или 54 000 ₽ в год. Это пол-месяца аренды, которые остаются у вас. Но есть ограничения: сдача коммерческой недвижимости запрещена, посуточная аренда под вопросом, лимит 2,4 млн при средней цене аренды в Москве заканчивается на 4-5 квартирах.
Почему сдавать квартиру выгодно как самозанятый
Раньше у арендодателя было три варианта:
- Никак не оформлять. Риск штрафа от ФНС, доначисление 13% НДФЛ плюс штраф 20-40% от суммы.
- Платить НДФЛ 13% самому. Через декларацию 3-НДФЛ раз в год. На 600 000 ₽ годового дохода налог 78 000 ₽.
- Открыть ИП на УСН-6. Налог 6% = 36 000 ₽, страховые взносы 60 390 ₽. Взносы вычитаются из налога и целиком его перекрывают, так что налога нет, а платите вы 60 390 ₽ взносов. Дешевле НДФЛ, но появляется отчётность и взносы платить придётся даже в месяцы без аренды.
С 2019 года появился НПД. 4% от поступлений (арендатор-физлицо) или 6% (арендатор-юрлицо, например снимает квартиру для своего сотрудника). На тех же 600 000 ₽ налог 24 000 ₽. Экономия 54 000 ₽ против НДФЛ.
Какую недвижимость можно сдавать на НПД
Можно: жилые квартиры, комнаты, дома. Только физлицам или юрлицам для проживания сотрудников.
Нельзя: коммерческие помещения, офисы, склады, гаражи, машино-места, апартаменты (формально нежилое). Это следует из п. 3 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ: под НПД подпадает только аренда (наём) жилых помещений.
Спорный момент: посуточная аренда. НПД охватывает наём жилого помещения (п. 3 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ), а услуги гостиничного типа под него не подпадают. Безопасного срока закон не устанавливает: чем больше сдача похожа на гостиницу (частая смена жильцов, уборка, бельё), тем выше риск переквалификации — тогда нужен ИП.
Как зарегистрироваться арендодателю
Скачайте «Мой налог», авторизация через Госуслуги. Вид деятельности: «Сдача в аренду жилья». Можно добавить «Сдача в наём собственного жилья». Регистрация за 10 минут, ИНН ваш паспортный.
Если у вас уже есть статус самозанятого по другой деятельности (например, репетитор), добавлять отдельно не надо. Просто пробивайте чеки за аренду в том же приложении.
Чек на каждую оплату аренды
Арендатор перевёл 50 000 ₽ на карту 5 числа каждого месяца. В «Моём налоге» жмёте «Новая продажа», 50 000, физлицо, «Аренда квартиры по адресу [улица, дом, квартира], за период с X по Y». Сохраняете, отправляете чек в WhatsApp арендатору ссылкой.
Чек обязательно. Без чека арендатор не сможет официально подтвердить расходы (если ему вдруг понадобится, например для налогового вычета). Вам он защищает от вопросов ФНС о происхождении денег.
Договор найма: что должно быть
Договор найма жилья всегда заключается письменно (ст. 674 ГК РФ). При сроке от года ограничение (обременение) права собственности подлежит государственной регистрации. Помимо требования закона договор нужен и практически: для защиты от споров, для подтверждения дохода в банке, для регистрации арендатора.
Минимум договора найма жилья на одной странице:
- Стороны: ФИО, паспорт, адрес регистрации наймодателя и нанимателя.
- Объект: адрес, метраж, кадастровый номер, основание собственности (свидетельство, выписка из ЕГРН).
- Срок найма: не более 5 лет (ст. 683 ГК); если срок не указан, договор считается заключённым на 5 лет.
- Плата: сумма, день месяца, форма (карта/наличные).
- Обеспечительный платёж (депозит): сумма, условия возврата.
- Расходы: кто платит за ЖКХ, интернет, ремонт.
- Расторжение: за сколько предупреждать.
Если срок свыше года, договор нужно зарегистрировать в Росреестре. Иначе аренда не имеет юридической силы при споре. Пошлина для физлиц — 4 000 ₽. На срок до года регистрация не нужна.
Лимит 2,4 млн ₽ и количество квартир
Средняя цена однушки в Москве в аренду: 45-65 тысяч в месяц. Двушка: 70-100 тысяч. Считаем годовой доход:
- 1 однушка за 55 000 ₽/мес = 660 000 ₽/год. До лимита далеко.
- 2 однушки = 1 320 000 ₽/год. Запас есть.
- 3 однушки или 1 однушка + 1 двушка = 1 980 000 ₽/год. Близко к лимиту.
- 4 квартиры = 2 640 000 ₽/год. Выше лимита, переход на ИП обязателен.
В регионах с ценой 25-35 тыс/мес можно держать 5-7 квартир на НПД. В Москве реально 2-3.
Когда переходить на ИП
Если планируете расти до 4+ квартир, открывайте ИП заранее, не дожидаясь, пока упрётесь в лимит. Лучший режим для арендодателя это патент. В Москве патент на сдачу одной квартиры до 50 м² стоит примерно от 25 до 54 тыс ₽ в год в зависимости от округа и площади — и не зависит от выручки. Цену по каждому объекту считает калькулятор patent.nalog.ru.
УСН-6 для арендодателя обычно проигрывает патенту. На 3 000 000 ₽ налог 6% = 180 000 ₽; взносы 84 390 ₽ из него вычитаются, поэтому за год выходит те же 180 000 ₽. Патент на те же пять квартир обойдётся примерно в 125–270 тыс ₽ в зависимости от округа; его стоимость взносы тоже уменьшают (п. 1.2 ст. 346.51 НК). Выгоду сравнивайте по своим адресам на patent.nalog.ru.
Главное за 30 секунд
Зарегистрируйтесь в «Моём налоге» как самозанятый, пробивайте чек на каждую оплату, оформите договор найма по 35 главе ГК, регистрируйте в Росреестре если срок свыше года. На 1-3 квартирах в Москве НПД лучший вариант. Если планируете 4+ квартиры, заранее переходите на ИП с патентом.