Если сдаёте одну-две квартиры в аренду физлицам — самозанятость снижает налог с 13% до 4%. На квартире за 50 000 ₽/мес экономия 4 500 ₽ ежемесячно, или 54 000 ₽ в год. Это пол-месяца аренды, которые остаются у вас. Но есть ограничения: сдача коммерческой недвижимости запрещена, посуточная аренда — спорно, лимит 2,4 млн при средней цене аренды в Москве заканчивается на 4-5 квартирах.
Почему сдавать квартиру выгодно как самозанятый
Раньше у арендодателя было три варианта:
- Никак не оформлять. Риск штрафа от ФНС, доначисление 13% НДФЛ плюс штраф 20-40% от суммы.
- Платить НДФЛ 13% самому. Через декларацию 3-НДФЛ раз в год. На 600 000 ₽ годового дохода — 78 000 ₽ налога.
- Открыть ИП на УСН-6. 36 000 ₽ налог плюс 57 390 ₽ страховых в год = 93 390 ₽. Хуже чем НДФЛ.
С 2019 года появился НПД. 4% от поступлений (арендатор-физлицо) или 6% (арендатор-юрлицо, например снимает квартиру для своего сотрудника). На тех же 600 000 ₽ налог — 24 000 ₽. Экономия 54 000 ₽ против НДФЛ.
Какую недвижимость можно сдавать на НПД
Можно: жилые квартиры, комнаты, дома. Только физлицам или юрлицам для проживания сотрудников.
Нельзя: коммерческие помещения, офисы, склады, гаражи, машино-места, апартаменты (формально нежилое). Это прямой запрет в 422-ФЗ ст. 6 п. 2.
Спорный момент: посуточная аренда. Налоговая может квалифицировать её как «услуги гостиничного типа», которые на НПД нельзя. Безопасный минимум для посуточки — 11 месяцев в году одному арендатору. Если каждые 3 дня новый — это уже гостиница, нужен ИП.
Как зарегистрироваться арендодателю
Скачайте «Мой налог», авторизация через Госуслуги. Вид деятельности — «Сдача в аренду жилья». Можно добавить «Сдача в наём собственного жилья». Регистрация за 10 минут, ИНН ваш паспортный.
Если у вас уже есть статус самозанятого по другой деятельности (например, репетитор) — добавлять отдельно не надо. Просто пробивайте чеки за аренду в том же приложении.
Чек на каждую оплату аренды
Арендатор перевёл 50 000 ₽ на карту 5 числа каждого месяца. В «Моём налоге» жмёте «Новая продажа», 50 000, физлицо, «Аренда квартиры по адресу [улица, дом, квартира], за период с X по Y». Сохраняете, отправляете чек в WhatsApp арендатору ссылкой.
Чек обязательно. Без чека арендатор не сможет официально подтвердить расходы (если ему вдруг понадобится, например для налогового вычета). Вам он защищает от вопросов ФНС о происхождении денег.
Договор найма: что должно быть
По закону договор найма обязателен если срок свыше года (35 глава ГК РФ). На короткие сроки можно устно, но в реальности договор нужен всегда: для защиты от споров, для подтверждения дохода в банке, для регистрации арендатора.
Минимум договора найма жилья на одной странице:
- Стороны: ФИО, паспорт, адрес регистрации наймодателя и нанимателя.
- Объект: адрес, метраж, кадастровый номер, основание собственности (свидетельство, выписка из ЕГРН).
- Срок найма (от месяца до 5 лет максимум по ГК).
- Плата: сумма, день месяца, форма (карта/наличные).
- Обеспечительный платёж (депозит): сумма, условия возврата.
- Расходы: кто платит за ЖКХ, интернет, ремонт.
- Расторжение: за сколько предупреждать.
Если срок свыше года — договор подлежит регистрации в Росреестре. Иначе аренда не имеет юридической силы при споре. Пошлина 2000 ₽. На срок до года регистрация не нужна.
Лимит 2,4 млн ₽ и количество квартир
Средняя цена однушки в Москве в аренду — 45-65 тысяч в месяц. Двушка — 70-100 тысяч. Считаем годовой доход:
- 1 однушка за 55 000 ₽/мес = 660 000 ₽/год. До лимита далеко.
- 2 однушки = 1 320 000 ₽/год. Запас есть.
- 3 однушки или 1 однушка + 1 двушка = 1 980 000 ₽/год. Близко к лимиту.
- 4 квартиры = 2 640 000 ₽/год. Выше лимита, переход на ИП обязателен.
В регионах с ценой 25-35 тыс/мес можно держать 5-7 квартир на НПД. В Москве реально 2-3.
Когда переходить на ИП
Если планируете расти до 4+ квартир — открывайте ИП заранее, не дожидаясь упирания в лимит. Лучший режим для арендодателя — патент. В Москве патент на сдачу одной квартиры стоит около 18 000 ₽/год, и не зависит от выручки. На 5 квартир — 90 000 ₽/год независимо от того сдаёте за 40 или за 100 тысяч.
УСН-6 для арендодателя обычно невыгодна: 6% × 3 000 000 ₽ = 180 000 ₽ налога плюс 57 390 ₽ взносов = 237 390 ₽. Патент те же 5 квартир обойдётся в 90 000 ₽ плюс взносы 57 390 ₽ = 147 390 ₽.
Главное за 30 секунд
Зарегистрируйтесь в «Моём налоге» как самозанятый, пробивайте чек на каждую оплату, оформите договор найма по 35 главе ГК, регистрируйте в Росреестре если срок свыше года. На 1-3 квартирах в Москве — НПД лучший вариант. Если планируете 4+ квартиры — заранее переходите на ИП с патентом.